電気屋さんが教える不動産投資で10万円損しない為の知識

こんにちは外は猛烈な台風ですがブログを書いている人、安部です。

金持ち父さん~に影響され不動産投資を初めたって人はいっぱいいるでしょう。

ハズレ物件だけは引きたくない」「無駄な出費はさけたい」

そうです。大家さんの全員がそう思っているのが現状です。

アイタックのお客様には不動産投資でリノベーションをして貸し出したり販売したりする大家さんがいらっしゃいます。

そこでこの記事の話をすると「そこは気にして物件をみてなかったからこれから気をつけてみてみる」と言ってくれます。

軽く10万くらいかかるような工事が必要か、必要ないかだけで違いますよね。

その10万を他の工事などにあててバリューアップして行くほうが有意義だと思います。

もし、あなたが「10万くらい俺には大した金じゃないよ」っていうならどうぞページの戻るボタンを押してください。

そうじゃなければ読み進めていただけたら嬉しいです。

僕、自身一番わかっているジャンルで「10万円の無駄なお金を出すか出さないか」についてあなたの不動産投資に有益なお話ができたら嬉しいです。

今では当たり前の200Vのエアコン使えなかったら10万円の工事が必要。

損した女性

Ryan McGuireによるPixabayからの画像

住宅の電気の契約は大きく分けて2種類

2種類というのは

  1. 単相2線式
  2. 単相3選式

の事を指します。

これだけじゃ「?」ってなると思うのですが

1の単相2線式は電気の容量が30A以下で200Vのエアコンなどは使えない

2の単相3線式は電気の容量が30A以上で200VのエアコンもIHコンロも使える

という認識でOKです。

この1番の単相2線式の状態だと容量アップにお金が10万~かかります。

単相2線式と単相3選式の簡単な見分け方

単相2線式の分電盤

単相2線式の分電盤

見分け方は一番大きな左側にブレーカーに2本線が入ってたら単相2線式です。

あとは一番左のブレーカーが40A、50A、60A、などの場合は単相3線式になっていますのでご安心ください。

単相2線式の場合それ以上容量をあげるためには大本から工事が必要です。

今どき戸建てだったら50Aくらいが普通です。

それぐらいに容量を上げられるよう設備にしてあげないと入居者は決まらないでしょう。

なんで単相3線式にしないといけないのか?

考える人

間仕切りぶち抜いて広めのリビングを造ったときに困るから

広いリビングは内見来た方にアピールできる一番のポイントじゃないですか?

せっかくのリビングですがエアコンつけますよね?

つけますよね??

大体大きめのサイズのエアコンをつけると思うんですよね。

大きめなエアコンって200Vなんですよ。

でも単相3線式になっていないと200Vに切り替えできないんですよ。

後でやると高くなる(綺麗に収まらない)ので内装リフォームやるタイミングで電気屋さんにお願いした方がいいです。

なんてお願いしたらいいかわからない?そんなあなたへ

単純に電気の容量あがるようにして欲しいんだけど?

ってお願いしたらいいんじゃない?って思ったあなた。

親切な電気屋さんはいいですけど、単純に電気の容量あげられるようにして帰ってく使えない気の利かない職人さんもいらっしゃいます。

だからこうやって聞いてみてください。

「電気の容量少ないみたいなんですけど、どうしたらいいですか?」

一度見ていただいてその業者さんが

「エアコンのコンセントやキッチン周りのコンセントを増やしたほうがいいよ。」

とアドバイスくれる電気屋さんは相手の気持ちを考えている電気屋さんです。

「だから何?」

そうですよね。

何の事だかわかりませんよね?

というのは電気の容量アップの工事をしただけでは何も変わらない可能性があります。

顧客満足度アップの為に容量アップする目的は主に4つ

あがる女性

オーナー様の目的は入居者の確保です。

入居者的は生活に困る所に住みたくない

だから顧客満足度の向上って事ですね。

はい、以下の4点を覚えてください。

  1. メインブレーカーが生活している状態で落ちないようにする
  2. 200Vの電気機器を使えるようにする
  3. エアコンなどの専用コンセントをつくる
  4. キッチン周りの高用量コンセントをつくる

以下解説します。

1.メインブレーカーが生活している状態で落ちないようにする

メインブレーカーは一番大元のブレーカーでこれをOFFにすると全部消えるやつです。

このブレーカーは全体の電気がこれ以上超えたら落ちるよ~ってブレーカーです。

以下ちょっと専門的な話になります。

電気はいっぱい流れると熱を持ちます。

細い線にいっぱい電気を流すと焼ききれます。(その原理を応用したのがヒューズ)

なのでどれくらい電気が流れそうか?を計算してそれで焼ききれない太さの電線を大元に使わなくてはいけません。

で、大元の電線が安全な範囲で使えるために大元のブレーカーで電流を制限しているってことです。

メインブレーカーの基本的な考えになります。

アイタック

2.200Vの電気機器を使えるようにする。

エアコンやIHコンロなど現代の電気機器は200Vを使うものが少なくありません。

それらが使えるようになるためには大元の線が3本線で入ってこないといけません。

容量アップしなくてはいけないというのはこの2本線から3本線に切り替えるっていうのがメインになります。

で何が言いたいか?

この2本から3本のアップの工事(単3工事といいます)だけやっておけば大丈夫か?っていうとそうでもなく、この次の2つが気の利いた電気屋さんなら気にしてくれる内容。

気の利かない電気屋さんはこの3本に交換するだけで終わってしまうわけです。

3.エアコンなどの専用コンセントをつくる

エアコンの専用コンセントというのは

通常ブレーカーから電線を複数箇所(コンセント3つなど)に分配しています。

それをエアコンなどの高容量の機器にはブレーカーから単独で持って言ってね。という事になっています。

これをやらないとどうなるか?というと

エアコン専用コンセントが無いと量販店などの電気屋さんはエアコンをつけてくれない

これは家電量販店の決まりで店の看板背負っている彼らは

エアコン専用のコンセントになっていないので取り付けできません。

と言われます。

この電気工事を量販店のエアコン屋さんに頼むともれなく高くつきます。

この事実を大抵の電気屋さんは知っているはず。

それなのに本線の容量アップだけやって帰ってしまうのは不親切な業者だと思って間違いないでしょう。

4.キッチン周りの高用量コンセントを作る

これも上のエアコンコンセントと同じような話ですが、これは

「電子レンジ使いながらトースターでパン焼いたらブレーカーが落ちた」

という昔の家のあるあるを回避するためです。

これはマストな事では無いです。むしろ使い方気をつけてね

で通る話ですがレンジ用、冷蔵庫用くらいは普通ブレーカーが別れているのが現代の住宅なので参考までに。

簡単に解決するなら一度ちゃんとした人に物件の現状を調査してもらうのが簡単です。

はじめての業者さんには知らないフリして聞くのもいいと思います。

  • 親身になってくれるのか?
  • 言われた事だけやる人なのか?

上記の人は大体最安値を叩き出している人ですね。

トラブったら逃げられる場合があるので注意してください。

不動産投資で10万円損しない為のまとめ

  • 200Vのエアコンのが使えなかったら大きい工事が必要:単相2線式から単相3線式には大本の配線から工事しなくてはいけない
  • エアコンの取付してもらえない可能性がある:エアコン専用コンセントが無いと業者は取り付けてくれない。
  • モラルの無い業者にやられる可能性がある:言われた事だけやればいいという業者のせいで追加工事が発生する可能性がある

この情報を知っているか知らないかで10万のコストが不必要になるなら知っておいた方がよいです。

簡単にいうと不動産買うなら単相3線式で電気が入ってる所を狙うといいです。

あなたが少しでも参考になったと思ったらシェアよろしくお願いしますm(_ _)m

PS  わからないことあったらお気軽にお問い合わせください。

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